Konec rezervačních smluv?

Zřejmě ano. Nejvyšší soud v nedávném rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 4789/2009 ze dne 28.3.2011 rozhodl, že rezervační smlouvy, které uzavírají realitní kanceláře se zájemcem o koupi nemovitosti, jsou neplatné, a to vzhledem k tomu, že  taková smlouva svým obsahem odporuje zákonu. Nejvyšší soud přímo uvedl, že rezervační smlouvu je třeba - vzhledem k tomu, že taková smlouva není upravena jako zvláštní typ - posoudit jako inominátní smlouvu, která zakládá hlavní závazek zájemce (kupující) uzavřít ( budoucí ) smlouvu o převodu nemovitosti; smlouva však odporuje zákonu (§ 51 obč. zák.). Smlouva o uzavření budoucí smlouvy podle § 50a obč. zák. zakládá smluvní povinnosti jednoho či obou jejích účastníků; pokud se subjekt zaváže k uzavření realizační smlouvy (dvoustranného právního úkonu), lze tuto povinnost vymáhat pouze žalobou o nahrazení projevu vůle (§ 161 odst. 3 o.s.ř.). Taková žaloba však nepřichází v úvahu, jestliže budoucí smlouvu má uzavřít osoba odlišná od účastníků smlouvy o budoucí smlouvě. Závazek zájemce (kupujícího) uzavřít smlouvu o převodu nemovitosti tak není vymahatelný. Nelze proto než uzavřít, že dohoda o zablokování nemovitosti je neplatná, neboť svým obsahem odporuje zákonu (§ 39, § 51, § 50a obč. zák.).  

Z výše uvedeného zároveň i vyplývá, že případná smluvní pokuta, která by byla uvedena v takové rezervační smlouvě je neplatná, a to z důvodu neplatnosti samotné rezervační smlouvy, kde smluvní pokuta je tzv. akcesorickým závazkem a jeho existence je vázána na závazek hlavní, což je rezervační smlouva.

Naše kancelář proto doporučuje v případě, že jste kupujícím nemovitosti, uzavřít přímo smlouvu o smlouvě budoucí s prodávajícím. Že nevíte jak takovou smlouvu napsat? Obraťte se na nás, rádi Vám poradíme!